房地產日報

5月正值報稅季節，雖然奢侈稅已實施近2年，但仍有民眾不清楚法令或節稅等問題而受罰。資誠稅務法律服務會計師許祺昌表示，只要能夠精準計算「房地持有期間」，就可判斷是否要課奢侈稅。財政部指出，近期已針對換屋族頒布解釋令，若民眾因換屋需求持有兩戶自用住宅，只要在3個月內完成戶籍登記，並在1年內售出舊屋，就可免課奢侈稅。

財政部在今年4月11日頒布新解釋令，指出民眾若因「買新賣舊」或「買新賣新」等換屋需求，因而持有兩戶自用住宅時，而且符合自用未出租且未提供營業用的條件之下，必須在1年內出售其中一戶自用住宅，並且在3個月內完成戶籍登記，就可免課奢侈稅。

財政部指出，民眾容易誤解持有2年以上才免課稅的定義，以為是買賣屋登記日的時間，但正確的起算點應是買屋登記日，而終止日則為賣屋訂定買賣契約日，採從嚴認定，而且自用住宅條件須符合本人、配偶及未成年直系親屬名下僅有1戶，且在賣屋簽定契約前設立戶籍，持有期間不得有出租或供營業使用，若僅有父母設戶籍，也不符合條件。

許祺昌說，判斷是否要課奢侈稅，在於要能夠精準計算「房地持有期間」，此外也要瞭解奢侈稅的課徵範圍，並不是所有房地交易或土地交易都要繳納奢侈稅，例如買賣雙方合意解除契約，買方返還該不動產予賣方並辦峻移轉登記者、依法核准的殯葬設施及其坐落土地、與骨灰骸存放設施等等，都「非」屬奢侈稅課徵範圍。

許祺昌指出，常見錯誤而導致漏報繳奢侈稅，包括有不熟悉法令、節稅方式錯誤，以及典型逃漏稅三大類型。他表示，現行奢侈稅規定，是以「持有期間」作為是否課稅的依據，但此規定也衍生出一些負作用，像是影響企業進行合併意願，並且阻礙公司進行組織調整，因而難發揮經營效率。

報稅季來臨，如果在去年賣屋有獲利者，今年報稅時就要申報「財產交易所得稅」，財政部已經調升售屋所得標準，部分區域今年稅額會增加。如果房屋「賠錢賣」，可以列舉交易損失，免繳房屋交易所得稅。

近幾年有不少人售屋獲利，個人在出售房屋時視為個人財產交易所得，當然必須併入年度個人綜合所得額中計算並申報。其申報方式有二種，一為依「實際買賣價格」申報，另一種為依「財政部的申報標準」申報；其計算公式如下：

一、實際買賣價格：依所得額申報。（所得額∥成交價額︱取得成本︱售屋支付之相關費用）

二、財政部申報標準：依所得額申報。（所得額∥出售年度之房屋現值×利潤評定標準）

出售房屋後，稅捐機關推計售屋所得的重要根據即是「財產交易所得額標準」，凡是無法拿出購屋買賣資料的售屋者均可適用。

房仲業者表示，奢侈稅將屆滿2年，讓今年農曆年前台灣各區域委售量較去年增加，其中，桃園、台中、高雄最明顯；台北市、新北市則較去年微幅增加。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，農曆年前各區域委售量較去年增加，桃園、台中、高雄的委售量甚至比民國100年還多；由於奢侈稅將在今年屆滿2年，不少處在奢侈稅2年閉鎖期的屋主開始去弱留強，也讓年前買方看屋意願顯轉強。

徐佳馨指出，由於過年長假影響，不少屋主會將賣屋計畫延後，不過如果市場活絡，賣方也會隨之增加。

今年各主要都市委售均較去年來得高，其中桃園、台中與高雄增幅最為明顯，顯示一方面市場活絡話題多，讓不少屋主對售屋信心滿滿，二方面由於奢侈稅將滿期，隨著公告現值與公告地價等課稅基準提高，持有房屋成本也大幅增加，讓賣方對賣屋態度轉強，因此提早佈局，希望能早點獲利了結。

雙北市委售表現不如中南部，徐佳馨認為，許多屋主對前景仍持觀望，但不少缺乏話題的區域，已經有屋主願意釋出，開價也漸趨合理。這也表示，賣方對於市場敏感度已經逐漸提高，但個案條件強弱，仍是屋主對價格堅持的關鍵。

餘屋賣壓增、牽制預售屋市場，近年北台灣的平均銷售率在四成至四成五之間，屬低的銷售率，在明年建商大量交屋期間，未賣出的新成屋，賣壓將對預售屋市場有一定的牽制力。

新北市幾個供過於求較明顯的地區，包括林口、三峽、淡水，及桃園地區的中壢與南崁交流道周邊，加上新竹地區的竹北市，餘屋賣壓是否有效消化，成為影響該區房市發展的重要因素。

受到台北市高房價排擠效應的影響，使台北市人口紛紛轉進新北市或其他周邊房價較低的區域，導致近年新北市的移入人口大幅增加，截至2012年10月底為止，新北市的人口數已增加至3,935,072人，較2011年全市的人口總數3,916,451人，再增加了18,621人，正加速朝400萬人的大關挺進。在人口增加下，房屋的需求相對增加，亦使該區的房價跟著水漲船高。

住展企研室察覺，從實價登錄實施以來，各工地的成交天數，有加快的趨勢，下訂與簽約的速度也陸續加快，有賴資訊透明化的制度下，讓建商開價(或成交價)能更貼近市場行情價格，因而成為建案成敗的的重要關鍵。

對於央行指出，全球景氣對台灣的影響已擴及到實質面，台灣經濟2013年仍將面臨低出口、低投資、低消費和高失業率的『三低一高』危機。對購屋者而言，國內經濟實質面是否好轉，將是房市好壞的一大變數與隱憂。

台北市都市更新處早自2006年起開始推動推行之老屋整建維護政策，對於無法於短期內適用「都市更新重建方案」之老舊建築物，可透過整建維護方式，進行老屋改造，以最經濟快速的方式，改善居住環境品質並進而提高建築物使用性能，近年來已成功帶動市民對於建築物整建維護之重視。 
台北市都市更新處表示，整建維護補助政策近年來受到各界關注，至2011年起更新處即採納多方意見進行整建維護補助政策之調整。另為有效引導整建維護案件朝向「永續節能」、「友善社區」、「提高建物安全與防災」及「有效改善都市景觀」進行修繕，建立整建維護標竿型案件，以提升台北市之城市景觀、都市防災、永續環境。 
2012年度將針對7樓以下無電梯之中低樓層建築物給予補助，惟申請資格有別以往，限制單一所有權人、未達20年以上屋齡及現況商業使用樓地板面積或戶數過半之案件提出申請。補助額度上限仍以不超過新台幣1千萬元，惟核准補助項目總經費上限比例調至45％；另未處理違章建築及未成立公寓大廈管理組織者，補助額度將再予酌降。 
更新處進一步表示，為提高老舊公寓增設電梯之可行性，申請人得透過本項補助政策，在僅需取得都市更新條例第22條取得法定門檻(經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過五分之三，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過三分之二之同意)情形下，以實施者的身分向建管處申請後續相關建築執照。 
希望藉由老舊公寓增設電梯，塑造無障礙空間政策，因應高齡化社會的來臨，提高居民居住空間之便利性，使台北市民生活更加舒適幸福。台北市政府表示，本補助方案將於9月起受理申請，且為推行老屋整建維護政策，更新處已委託崔媽媽基金會協助輔導申請，若市民想更了解「公告受理2012年度都市更新整建維護規劃設計及實施經費補助申請暨審查原則」及相關申請辦法，可逕洽崔媽媽基金會聯絡，或可上台北市都市更新處網站首頁之整建維護補助下載相關申請文件。

「林口運動公園」周邊房價較區域房價每坪高出3.5萬元，台灣房屋智庫副執行長劉怡蓉表示，新北市林口區受102年機場捷運線部分通車利多效應，區域行情十分看好，而林口運動公園更有A9林口站的加持，吸引看屋人潮，但因土地有限，周邊新建案推案量少，要越往林口站，房價才更給力。另外，運動公園內規劃有壘球、直排輪、搥球、親子遊樂園區、棒球場等多項運動設施，且對面又有佔地2.3公頃的林口棒球場，吸引許多喜好運動的購屋族前往選購。除了運動休閒設施加分，周邊還有明星學區麗林國小以及家樂福購物商場，完整的生活機能，更穩定房價站上「3」字頭。

「龍潭運動公園」周邊每坪房價平均約13.5萬，較區域房價每坪10.5萬，房價每坪高出3萬，台灣房屋龍鳳直營店協理秦睿堃分析，龍潭運動公園就位於龍潭市中心，整個龍潭的房價表現，郊區的新成屋每坪房價約8~10萬、中古屋每坪房價約6~8萬，而市中心新成屋每坪房價約13~14萬，中古屋約12~13萬，而龍潭鄉市中心就是圍繞著龍潭運動公園發展，目前面對運動公園新建案推案每坪更上看18萬，顯見龍潭運動公園對龍潭發展的重要性，除了提供運動休憩加分，另外區內還有龍星國小，龍潭市場等，因此，不論學區或生活機能，都可以一次滿足。
SBL(Super Basketball League，超級籃球聯賽)指定比賽用地，竹北運動公園，擁有拳擊室、桌球室、籃球場、羽球場、排球場、網球場、手球場等多項運動設施，台灣房屋竹北三民直營店經營主管徐人傑分析，竹北運動公園，位於台科大重劃區內，除了運動功能加持，區內更有興隆國小、成功國中，未來有新竹地方法院駐點，更推升房價，目前公園第一排住宅單價每坪20~22萬，往外圍發展住宅單價每坪23~25萬，越往外圍，房價越給力，主要原因為，太過面臨運動公園，運動嬉鬧聲較大，對於居住品質會有影響，因此建議若選擇運動公園宅，可往外圍走路10分鐘的路程最佳。

至於大里運動公園，受到台中生活圈4號道路通車效應；鳳西運動公園則位於捷運鳳山站，除了運動公園加分，更有交通建設利多加持，劉怡蓉分析，「公園宅」一直是房市利多的指標性之一，而「運動公園」除了擁有綠地，更兼具「運動休憩」，加上周邊又有交通建設加持，對於房價更具保值。

原文網址：http://tw.house.yahoo.com/news/%E9%81%8B%E5%8B%95%E5%85%AC%E5%9C%92%E5%8A%A0%E5%88%86-%E6%88%BF%E5%83%B9%E6%9B%B4%E7%B5%A6%E5%8A%9B-014423712.html

奢侈稅上路至今1年多，但部分民眾不清楚相關規定，導致發生「多繳稅」的情況，國稅局今天表示，日前有民眾出售購買不到2年的自用住宅，卻忘了遷入戶籍，以致多繳奢侈稅。

財政部南區國稅局表示，民眾通常知道出售2年內自住房產要符合自住、無出租或營業才不用被課徵奢侈稅，但卻也常忽略還要在售屋前遷入戶籍。

近期國稅局發現不少案例，皆是售屋者出售購買不到2年的自用住宅時，卻因為未遷入戶籍，而多繳奢侈稅；其中有一位台商，在99年11月於台南購入一筆房地產，是名下唯一的房地產，持有期間也未供營業或出租，但之後因為個人資金需求，在100年12月出售，由於這名台商因工作，經常來回大陸和台灣，在買下這筆房地後，忘了戶籍仍設在母親名下的屏東房宅未遷入，因此遭到國稅局通知要補繳奢侈稅並繳交罰款。

根據規定，特種貨物及勞務稅條例第5條第1款，參考土地稅法一生一屋規定，對於家庭核心成員只有一戶的房地，只要所有人、配偶或未成年子女在銷售日前辦妥戶籍登記，且在持有期間未供營業使用或出租，所有權人在2年內出售自住房地可以排除課稅。

由於戶籍登記都是認定是否屬自用住宅的「法定形式要件」，即使事後民眾可舉證房屋確實沒有營業或出租，仍無法排除課稅，國稅局提醒民眾別忽略在售出自住宅前完成入籍手續。

內政部地政司曾指出，實價登錄資料將作為各縣市調整土地公告現值與房屋評值的來源依據，希望2015年將公告現值調整至市價約9成，當公告現值等稅基標準提高，代表未來民眾持有、買賣不動產的成本都將增加。

近幾年其實政府已不斷逐步調整稅基，且調幅顯著，例如北市土地公告現值，自從2008年到2012年之間，調幅約47%。然而，即使調幅大，和實際的市價仍有有段不小的距離，目前現行的公告現值僅約市價的3~4成左右。

調整稅基　稅負將增
未來政府取得實價登錄的資料後，可能在明年開始大幅調升公告現值、公告地價等稅基標準，而有鑑於歐美亞許多先進國家都已實施「實價課稅」，不論業界、學界普遍皆認為，台灣很有可能朝此方向前進。一旦依據實價課稅，民眾需要繳納的稅務恐怕多出不少。

即使是一般住宅，在土地公告現值與房屋評定現值大幅調高後，也將使房屋交易成本大幅增加。以去年八德路四段成交、屋齡約20年、約以1900萬元左右的價格成交的住宅為例，依照去年的公告現值，買方應繳納契稅、印花稅等費用總額約4萬1千元；賣方需繳納土地增值稅56萬元。

受惠台中生活圈四號道路通車，以及台中軟體園區動工將帶來工作機會，加上房價平實，吸引原本群聚縣市交界的人口逐漸轉移至此，房仲認為，大里區房市暢旺，正在擴店中。
大台中升格為直轄市後，各行政區中大里區今年上半年房屋買賣移轉棟數快速增加，從1月的175棟，到5月的414棟，合計上半年1437棟，僅次於傳統台中市的南區、北區、北屯、西屯、南屯等排名第六。

信義房屋協理陳進堂表示，近年四號道路通車大幅節省到霧峰的時間，最重要的是使原本群聚在縣市交界的人口逐漸移到大里；台中軟體園區動工估計增加5000個工作機會，大里區已成為台中房市新興潛力區。

信義房屋大里中興店長王建宇表示，塗城、19甲重劃區房價去年快速補漲，尤其19甲重劃區電纜地下化，又有完全中小學，房價平易，非常吸引首購、首換族。
王建宇指出，近年從鄰近縣市區域移入的居民很多，推升大里區人口達20萬人；過去的空屋幾乎不復見，區內公共建設不少，例如大里運動公園、兒童藝術館、公園綠地等；醫療資源也有大里仁愛醫院及菩提醫院等。

實價登錄制度八月上路，五都房市物件去化天數，有增加趨勢。根據住商不動產調查，五都房地產物件，僅北高二市去化天數下降，其他都會皆較上季增加8.1至19.3天。其中台南平均銷售天數最長，屋主平均銷售91.3天才脫手，台中次之，須要83.5天。相較於4、5月的交易熱，6、7月房市買氣呈現停滯，顯示實價登錄新制造成買氣觀望。
新北市與高雄巿地政局，昨日公布七月買賣移轉棟（件）數統計，前者買賣移轉增加至7268棟，較6月增加16.2％，創下近14個月以來新高，回到單月7千棟以上的水準；南台灣的高雄市為4025棟，略比上月減少7％。
新北市方面，淡水、板橋、中和增加件數最多，高雄則是左營與三民區增加較多。
住商不動產企畫研究室統計發現，在議價空間部分，除台南市減少1.5％，其他四都多呈現增加的態勢，而在去化天數上，除北市與高雄兩都外，其他都會都呈現增加。可看出在實價登錄上路前，交易似乎出現膠著，可能要等待8月政策上路後，局勢將較為明朗。

民間有房仲業與外商銀行合作，推出罕見的四十年房貸，引爆市場話題，傳統房貸年限多為二十年，將房貸延長分四十年攤還，似具吸引力，除了可降低每月還款壓力外，也讓購屋族可負擔的預算提高，成為有殼一族。 

如果以房價一○○○萬，貸款八成，利率一‧八八％來估算，還款四○年的話，每個月本息攤還約二萬三，比二○年的少了一萬七，當然可以減輕負擔，不過如果以總還款金額來看，卻要增加一七○多萬。

部長贊成行庫跟進

民間業者推出這種長達四○年期的房貸後，財政部長劉憶如也贊成八大公股行庫跟進，但考慮貸款對象年齡和收入限制，她認為四○歲以下應較適宜。金管會則強調，由於貸款期長、風險也增加，銀行應審慎控管。 

稅捐機關表示，已核准按自用住宅用地稅率課徵地價稅之土地，經查獲有出租，將改按一般用地稅率核課並補稅。

台中市政府地方稅務局文心分局表示：土地所有權人或其配偶、直系親屬辦竣戶籍且無出租或供營業用之住宅用地，已核准按自用住宅用地稅率課徵地價稅，嗣後經查獲有出租行為。

例如：有租賃公證書、私人租賃契約、公司行號申報租賃支出開立扣繳憑單或經國稅局設算租賃所得並核定者，縱使該房屋仍按住家用稅率核課房屋稅且戶籍仍設籍該址，依規定自出租之次期改課地價稅並補徵差額地價稅。

該分局進一步說明，已適用自用住宅用地2稅率課徵地價稅之土地，如其房屋使用情形有變更、出租或戶籍遷出等適用自用住宅用地稅率之原因、事實消滅時，請於30日內向土地所在地方稅稽徵機關申報改按一般用地稅率課徵地價稅，未於期限內申報者，除追補短繳稅額外，並依土地稅法第54條第1項規定處罰。

原文網址：http://tw.house.yahoo.com/article/aurl/d/a/120716/87/43dd.html