房地產日報

報稅季來臨，如果在去年賣屋有獲利者，今年報稅時就要申報「財產交易所得稅」，財政部已經調升售屋所得標準，部分區域今年稅額會增加。如果房屋「賠錢賣」，可以列舉交易損失，免繳房屋交易所得稅。

近幾年有不少人售屋獲利，個人在出售房屋時視為個人財產交易所得，當然必須併入年度個人綜合所得額中計算並申報。其申報方式有二種，一為依「實際買賣價格」申報，另一種為依「財政部的申報標準」申報；其計算公式如下：

一、實際買賣價格：依所得額申報。（所得額∥成交價額︱取得成本︱售屋支付之相關費用）

二、財政部申報標準：依所得額申報。（所得額∥出售年度之房屋現值×利潤評定標準）

出售房屋後，稅捐機關推計售屋所得的重要根據即是「財產交易所得額標準」，凡是無法拿出購屋買賣資料的售屋者均可適用。

財政部申報標準調高
財政部在每年五月報稅前，依據房地產市場變化，訂定各縣市適用的售屋所得額比率，以供售屋者申報售屋所得稅。舉例來說，財政部核定台北市去年個人售屋財產交易所得額標準中，台北市大安區為房屋評定現值的百分之四十八，例如大安區出售一棟評定現值七百萬元的房屋，應申報的售屋所得是三百三十六萬元（七百萬元×百分之四十八）。假設綜所稅適用稅率為百分之四十的納稅人，去年間出售不動產的售屋所得稅即是一百三十四萬四千元（三百三十六萬元×百分之四十）。

財政部賦稅署已經公告去年「個人出售房屋財產交易所得標準」，依照各地房地產交易價格及漲幅調整，其中台北市的大安區、中正區、信義區及松山區提高到房屋評定現值的百分之四十八，是目前全台最高處。新北市泰山、林口區因為房市交易熱絡，從百分之十四調至百分之二十六，調幅居全台之冠，而三重、中和、新莊、蘆洲及土城區，則往上調至百分之二十八。
選擇有利方式申報
若是在其他房價漲幅不高區，或是列舉扣除後的房屋交易所得，低於政府公告的房屋評定現值時，就可以選擇對自己有利的方式申報，少繳一些所得稅。

例如，王先生三年前在新北市林口區購屋花了五百萬元，去年以七百五十萬元賣出，今年要申報所得稅時，因可扣除裝潢、仲介與代書費等，共計一百五十萬元的成本，因此財產交易所得額為一百萬元，若以稅率百分之二十六計算，今年有二十六萬元應列入所得申報。

依房屋評定現值申報，就不需要檢附資料，若要以實際財產交易所得申報，就要列舉扣除應檢附完整文件，像是購屋支出的稅費、公證費、裝修費等，以及轉移費用，如仲介費、清潔費、代書費、搬家費等，要保留完整單據，都可以列舉扣除。在支付這些費用時，相關收據和憑證都要盡量保存好，以利舉證。單據應為統一發票、正式收據，收據抬頭應為屋主，且單據若能附註地址尤佳。

若購屋總支出大於售屋價格，可免繳房屋交易所得稅，並可向國稅局報備核發財產損失證明單，這筆損失可以拿來扣抵未來二年內的財產交易所得，即享有「重購自用住宅扣抵稅額」。
用合法的節稅規定
售屋者可利用重購自用住宅可扣抵稅額之相關規定來節稅，如果在出售自用住宅的二年內，重新購買自用住宅，且重購之房屋的評定現值，高於出售房屋之評定現值，則可在申報購屋年度的綜所稅時，將售屋當年所繳交的房屋交易所得稅額，自重購年度的綜所稅額中扣除。

二年內重購自用住宅扣抵稅額，不管是先售後購，或是先購後售，只要買進與賣出的房屋都符合自用住宅條件，且買進的住宅評定現值高於出售的住宅現值，均可申報。但要注意，若五年內再移轉或未做自用住宅，須繳回已退還的土增稅。

售屋族最簡單的申報方法，是以財政部「房屋評定現值」的固定比率計算出售屋所得，但無論如何，在申報前需仔細試算前述二種方式，到底哪一種方式較省錢。

本文摘自5月5日出刊之《住展雜誌》378期房市話題，同期內容除本文外，並有「新北市熱區發展大躍進」、「高房價症狀該怎麼醫」、「選何種投資保值商品最佳」、「如何保障自己的購屋權益」、「成屋買賣資訊全都露」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！

原文網址：http://tw.house.yahoo.com/news/%E4%BA%94%E6%9C%88%E5%A0%B1%E7%A8%85%E5%AD%A3%E4%BE%86%E8%87%A8-%E5%94%AE%E5%B1%8B%E8%A9%B2%E5%A6%82%E4%BD%95%E7%94%B3%E5%A0%B1%E7%AF%80%E7%A8%85-032034337.html